Имотни измами

През пролетта на 2016г. с мен се свързаха двама съпрузи – пенсионери, които твърдяха, че са били измамени при продажбата на собствените им земеделски земи на яз. Искър. Предоставиха ми документи, запознах се със случая, като при проучването установих за себе си, че купувачите действат като създават трайни и близки отношения с продавачите, печелят тяхното доверие, след което „купуват“ от тях имоти в гр. София на силно занижени цени, десетки пъти под пазарната цена. Такъв е и настоящият случай. В други случаи лицата от групата представят предварителни договори за покупко-продажба на имоти, продавани им от лица, поставени под запрещение. Показателна е обаче институционалната немощ. Представителите на Прокуратурата и на МВР, ангажирани с настоящия случая, в няколко свои акта показват нежелание за работа. Позволявам си да публикувам и няколкото прокурорски постановления за отказ да се образува досъдебно производство по случая, като уважаемият читател, сигурен съм, сам ще достигне до висотите на юридическите откровения в тях. Без да крия своята ирония към държавните служители – съставители на тези актове.

Понастоящем е заведено дело, висящо пред СРС, за обявяване на договора за покупко-продажба на земята за нищожен поради противоречие с добрите нрави.

По-долу и текстът на исковата молба до съда.

ДО

СОФИЙСКИЯ РАЙОНЕН СЪД

УВАЖАЕМА/И ГОСПОЖО/ГОСПОДИН ПРЕДСЕДАТЕЛ

Ние, двамата ищци, сме съпрузи и през пролетта на 2007г. имахме нужда от парични средства за закупуване на апартамент в гр. София, поради което решихме да продадем собствените на ищцата Р. Ст. К. три поземлени имота, намиращи се в землището на яз. Искър, в местностите Чалев Ендак, Долни ливади и Юрището, община Панчарево. Споделихме намерението си с наша близка и съседка – Р.С.Д.. Тя ни свърза със своя племенник Ал.М., който от своя страна ни запозна със свой приятел на име Е.М.С.. Уговорките с последния бяха трита имота с обща площ от 19 435 кв.м. да бъдат продадени по 10 евро на кв.м.. Сумата кореспондираше напълно с пазарната цена на имотите в района по това време, при изключителния интензитет на броя на имотните продажби в страната. В продължение на около един месец подготвяхме документите за изповядване на сделката. Снабдихме се с всичко необходимо – скици, данъчни оценки, извършена бе делба на имотите, но по указания на нотариус З.Т., рег.№438, СГС, с който работеше бъдещият купувач Е.С. (нотариусът бе извършил преглед на цялата документация, занесена му лично от него), се наложи на 30.03.2007г. същата да бъде повторена с участието и на ищеца В.К.

На 05.04.2007г. малко след 11ч., в определения от Е.С. ден и час, се срещнахме с него пред Съдебната палата в гр. София. Там, на място се качихме в колата му, като той ни представи непознато за нас лице – Б.В., за който Е.С. обясни, че е банкер, човекът което ще плаща парите по сделката. Престояхме всички повече от два часа в колата на паркинга, през което време Б.В. водеше интензивни разговори по телефона с хора от банката, с нотариуса и правеше уговорки, свързани с предстоящата сделка.

След дългия престой тръгнахме четиримата (двамата продавачи, Е.С. и Б. В.) пеша към кантората на нотариус З. Т. на ул. „Христо Белчев“ №2. Във фоайето на кооперацията ни чакаше трето лице – ответникът А. Х. Н., когото също виждахме за първи път и когото Б. В. представи като негово момче, с което той работи и който ще е купувач по сделката. Е. С. ни заяви, че ще ни чака отсреща в кафето срещу кооперацията и се отдели. Пред кантората Б. В. наброи пари на А. Х. за разплащане с нотариуса, след което и той се отдели. Качихме се с А. Х. заедно пред офиса на нотариуса, като вътре влязохме ние, двамата ищци, и А.Х.. В кантората на нотариуса ни бяха предоставени за подпис декларации, след което нотариус З. Т. започна да чете текста на нотариалния акт, изготвен по-рано от самия него. Когато посочи, че сумата по продажбата за трита имота е 1750лв. ищцата Р. К. го помоли да спре и коригира, че това не е уговорената помежду ни цена, а тя е много по-висока – по 10 евро на квадратен метър и не са ни изплатени никакви пари. Нотариусът въпреки възраженията се направи, че не я чува, въобще не реагира, посочи ни на няколко пъти къде да подпишем нотариалния акт и ни накара да се подпишем. Бяхме поставени под силен натиск, нотариусът изразяваше чувство на учуда и обида, че се съмняваме и в него. Увери ни, че уговорките си остават, каквито са постигнати, че ще си получим парите, докато в нотариалния акт се пишело ниска стойност, около данъчната оценка заради заплащането на високи такси. След като се разписахме, продължихме бурно да реагираме, че не са тези уговорките за цената. При настъпилата суматоха, нотариус З. Т., вероятно, за да отклони вниманието ни, заяви, че да стане сделката трябва да отидем да вземем оригинала на договора за доброволна делба от 30.03.2007г. от другия нотариус – Д.Т., чиято кантора се намираше на ул. „Р.“. След като излязохме от кантората, купувачът А.Х. побягна навън от кооперацията и тогава разбрахме, че се случва нещо нередно.

Веднага се свързахме се с наш познат – А.М., на когото споделихме, че при продажба на земите ни в нотариалния акт при нотариуса сме измамени. При нотариус З.Т. се върнахме в рамките на 20 минути с оригинала на договора за доброволна делба заедно с А.М., като искахме категорично нотариусът да не изпраща нотариалния акт за вписване. З.Т. обаче ни заяви, че документите са вече изпратени и ако искаме да разваляме нещо, трябва да се обърнем към купувача. Заяви, че сделката е валидна и без оригинала на договора за делба, въпреки че ни бе заявил половин час обратното.

Не бяхме запознати в детайли с механизма за продажба на имот. Предоверихме се, както на племенника на нашата съседка, който ни уверяваше, че човекът, с когото ни е запознал е изключително коректен, така и на Е. С., който през цялото време се представяше като бъдещия купувач, въобще на всички останали по веригата, които не спираха да ни убеждават, че всичко ще е наред и ще си получим парите, толкова, колкото сме се разбрали. Вярвахме и в това, че насреща ни е нотариус, който представлява държавата и е длъжен да следи изпълнението на закона и волята на страните.

Така, с приложения НА за покупко-продажба на недвижим имот от 05.04.2007г., № 151, том І, рег. № 2529, дело № 137/2007г. на нот. З.Т. № *** по списъка на НК /Приложение № 1/, двамата ищци продадохме на първия ответник А.Х. своите недвижими имоти:

  • Позмелен имот №013411 с площ от 10 211 дка, находящ се в землището на яз. Искър, община Панчарево, местността Долни ливади, представляващ изоставени трайни насаждения за сумата от 700лв.;

  • Поземлен имот №000531 с площ от 3 729 дка, находящ се в землището на яз. Искър, община Панчарево, местността Чалев ендак, представляващ изоставени трайни насаждения за сумата от 450лв. и

  • Поземлен имот с №013413 с площ от 5 495 дка в землището на яз. Искър, община Панчарево, местността Юртището, представляващ изоставени трайни насаждения за сумата от 600лв.

Бяхме въведени в заблуждение, посочената като продажна цена по нотариалния акт далеч не съответства на действителната цена на имотите. Предприехме мерки в защита на интересите си.

II. Прокурорска преписка

С жалба с вх.№8524/18.04.2007г. сезирахме началника на Икономическа полиция при СДВР с обстоятелствата по случая. Извършена бе предварителна проверка, в хода на която бяха снети обяснения от нас и от всички лица, изброени по-горе в т.ч. и от нотариуса. С постановление от 17.07.2007г. по пр.пр.28963/2007г. на СРП бе отказано образуването на досъдебно производство и преписката бе прекратена. Жалбата срещу отказа е отхвърлена с постановление от 19.05.2008г. на СГП по пр.пр.3454/2008г. и с последващо постановление на Апелативна прокуратура София по пр.пр.489/2013г. В обясненията и на тримата от групата недвусмислено се потвърждава изложеното от нас, че с купувача А.Х. не се познавахме, не сме уговаряли цена за плащане, с него се видяхме за първи път във фоайето пред кантората на нотариуса в деня на сделката. Общо в обясненията на всички, при задълбочен и критичен техен прочит, се виждат действителните им разминавания и факта, че сме жертва на измамни техни действия.

Двама от тях (Е.С. – ръководител Б.В. – член) са понастоящем обвиняеми за участието им в ОПГ за извършването на финансови измами в страната, в момента са задържани с МНО „Задържане под страна“ по ДП №6/2015г. на ТС БОП Стара Загора, пр..пр. 58/2015г. на Специализираната прокуратура (представяме бюлетин на Апелативна специализирана прокуратура). А.Х. е лице, притежаващо много имоти в София и в провинцията (представяме извадка от ИКАР за него за гр. София). Срещу него в СРП са водени общо десет прокурорски преписки за документни измами, имотни измами и др. (4272/2008 по чл.354а от НК с ОА, пр.пр.49690/09, пр.пр.10228/2010, пр.пр.23517/2011, пр.пр.21432/2011 по чл.309 от НК, пр.пр.13156/2013, пр.пр.1273/2014, пр.пр.806 и пр.пр.30805/2015).

Срещу него са водени и дела в софийските съдилища, по които той завежда искове за обявяване на предварителни договори за окончателни или срещу него се водят такива за обявяване на сделки за недействителни – кратка анотация, от които излагаме по-долу.

Гражданско дело №10429/2009г. на I-1 състав на СГС е образувано по иск на А.Х. срещу Александър Димитров Геошев, Димитров Петров Геошев и Анка Георгиева Геошева по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на сключен помежду им на 11.04.2008г. предварителен договор за покупко-продажба на апартамент в гр. София, ул.“ Париж“ 08 със ЗП от 109кв.м. за окончателен. По делото е представен само първа страница от предварителен договор между Александър Димитров Геошев и А.Х., в който се сочи, че покупната цена е в общ размер на 8000евро. По дел ото са представени документи, от които става ясно, че продавачът е поставен под пълно запрещение с решение на СГС от 10.10.1990г.по гр.д.1572/1989., тъй като същият страда от шизофрения – параноидна форма в хроничен стадий с промяна на личността. Делото е прекратено, тъй като ищецът А.Х., след като по делото са приложени медицинските документи за ответника, не е изпълнил указанията на съда за отстраняване на нередовности по иска.

Гражданско дело №2411/2007г. на I-6 състав на СГС е образуван по иск на Виолета Христова Гьорчева срещу А.Х. за установяван, че същата не дължи сумата от 250 000лв. по запис на заповед, издаден на 21.06.2006г. в полза на А.Х.. С помощта на същия той се е снабдил с изпълнителен лист, след което е образувал за обезпечение на вземането си изпълнително дело, по което е вписана възбрана върху имот с площ от 413 кв.м. в местността Красно село – Стрелбище в гр. София, собственост на ищцата – длъжник. По делото се установява, че в деня на подписване на записа на заповед ищцата е била поставена под пълно запрещение поради това, че страда от параноидна шизофрения и не може да разбира свойството и значението на действията си. Освен това, по делото ответникът А.Х. не е доказал по никакъв начин каузалното правоотношение, по каква причина и въз основа на какви уговорки е дал сумата от 250 000лв. на ръка (много често по делата му ще се установи практика за предоставяне на такива огромни средства дори без разписка), поради което искът е уважен и имотът на ищцата и нейните низходящи – запазен в техния патримониум. Решението на СРС е потвърдено и е влязло в сила.

Гражданско дело 10421/2009г., I-4 състав на СГС е образувано по иск на А.Х. срещу Е.З.Д. по чл.19, ал.3 по ЗЗД за обявяване на сключен помежду им на 02.07.2009г. предварителен договор за покупко-продажба на собствените на ответника идеални части от недвижим имот в гр. София (апартамент на ул. Дунав №1) за окончателен. В предварителния договор срещу задължението да прехвърли своите идеални части се сочи, че ответникът Е.З.Д. е получил в замяна хладилник, готварска печка, фурна и сумата от 40 000лв., предадени му на ръка. По делото са назначение три съдебно-психиатрични експертизи (единична и две тройни), от които се установява, че ответникът страда от продължително разстройство на съзнанието и не е могъл да разбира свойството и значението на действията си към деня на подписване на предварителния договор. На това основание, с решение №18040/05.11.2014г. искът на А.Х. е отхвърлен. Решението е потвърдено от САС и влязло в сила.

Гражданско дело №12633/2009г. на I-14 състав на СГС е образувано по иск на А.Х. срещу А.Н.Б. с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на подписан помежду им предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 4,3 дка неурегулиран ПИ на ул. „Симеоновско шосе“ №4 в гр. София. По делото е представен предварителният договор и разписка за платена сума на ръка от А.Х. в размер на 200 000лв. Ответницата твърди, че никога не е подписвала предварителен договор с А.Х.. Подписът върху предварителния договор се установява, че е неин. Искът му е уважен и предварителният договор обявен за окончателен.

Гражданско дело №6509/2010г. на I-1 състав на СГС е образувано по иск на П.Н.Б. срещу А.Х. за обявяване на нищожен договор за покупко-продажба на апартамент, находящ се в кв. „Лозенец“, ул. „Теодосий Търновски“ №54, ет.4, ап.14 в гр. София (над бул. „Дж. Баучер“). Ищцата твърди, че никога не е подписвала предварителен договор с А.Х.. По делото е представено пълномощно от нея за трето лице – Христо Спиров Тодоров, с което са му дадени пълномощия да продаде апартамента от 74,14 кв.м. за цена каквато той прецени и на когото прецени или да го ипотекира. Апартаментът е продаден за 66 000лв. на А.Х. на 03.02.2009г., като един ден по-рано – на 02.12.2009г., все още бъдещият купувач сключва предварителен договор за покупко-продажба на апартамента с упълномощителя на ищцата, който да го закупи от него за цена от 33 000 евро. Искът на ищцата е отхвърлен.

Горното представяме за сведение на съда за подробностите около сключването на сделките, страна по която е бил първият ответник А. Х. Н.. Подобни дела са водени и срещу Б. В. – друго основно лице от групата. Голяма част от пострадалите са подали сигнали в СРП за извършени срещу тях измами, но без резултат. Намираме, че търпимост към такива прояви не следва да бъде проявявана.
Уважаването на първата искова претенция ще доведе до положението, че процесният имот не е излизал от патримониума на нас ищците и ние продължаваме да бъдем негов собственик. Последващата разпоредителна сделка, с която А. Х.Н. дарява на своя баща Х.Т.Н. имота, обективирана в НА за дарение на недвижим имот от 15.11.2011г. №194, том 122, № от вх. Рег.50157, № на описна книга 26492/15.11.2011г. по описа на СВ, не е породила транслативния си ефект и с нея не е настъпило прехвърлително действие. Това поражда и необходимостта от завеждането на акцесорния иска за ревандикация на имота срещу втория ответник.
Исковете се предявяват при условията на обективно евентуално съединяване и субективно пасивно съединяване, при които искът за нищожност е главен, а този за ревандикация – евентуален.
Ето защо Ви молим да ни призовете на съд и след като се уверите в истинността на заявеното от нас, да постановите решение, с което да прогласите нищожността на сделката за покупко-продажба на недвижим имот – позмелен имот №013411 с площ от 10 211 дка, находящ се в землището на яз. Искър, община Панчарево, местността Долни ливади, представляващ изоставени трайни насаждения обективирана в, № 151, том І, рег. № 2529, дело № 137/2007г. от 05.04.2007г. на нот. З. Т. № по списъка на НК, поради противоречието й с добрите нрави и да признаете по отношение на втория ответник Х.Т.Н. баща на първия, на когото е прехвърлен чрез дарение имотът), че ние, ищците сме собственици на поземления имот като го осъдите да ни предаде владението на имота.

Моля да присъдите и сторените по делото съдебно-деловодни разноски.

ДОКАЗАТЕЛСТВА:
1. Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 05.04.2007г., № 151, том І, рег. № 2529, дело № 137/2007г. на нот. З. Т. № 438 по списъка на НК;
2. Нотариален акт за дарение на недвижим имот от 15.11.2011г. №194, том 122, № от вх. Рег.50157, № на описна книга 26492/15.11.2011г. по описа на СВ (между А.Х.Н. и Х.Т.Н.)
3. Нотариални актове, касаещи другите два имота (№13, том II, рег.№4601 дело 202/2009г. на нот. Св. М. и №053, том I, рег.№13098, дело 044 от 2014г. на нот. Ц. С.);
4. Документи от водените между ищците и първия ответник дела в СРС – гр.д.8813/2007г., 47 състав и гр.д.10394/2007г., 44 състав.
5. Справка от ИКАР за вписвания, отбелязвания и заличавания по персонална партида на А.Х.Н.
6. Документи от прокурорската проверка по сигнал на ищците срещу пъпрвия ответник:
6.1. Жалба и обяснения – 6 броя (с приложения);
6.2. Докладна записка;
6.3. Постановления на СРП, СГП и Апелативна прокуратура София.

7. Документи от гражданските дела, водени в СГС, по които страна е ответникът А.Х.Н. (искови молби, експертизи, запис на заповед, решения и др.)
Гражданско дело №10429/2009г. на I-1 състав на СГС
Гражданско дело №2411/2007г. на I-6 състав на СГС
Гражданско дело 10421/2009г., I-4 състав на СГС
Гражданско дело №6509/2010г. на I-1 състав на СГС
Гражданско дело №12633/2009г. на I-14 състав на СГС

ДОКАЗАТЕЛСТВЕНИ ИСКАНИЯ:
1.Моля да ни се издадат следните съдебни удостоверения, които да послужат пред:
1.1. ОС „Земеделие и гори“ район Панчарево за снабдяване със скица за имота
1.2 СО Дирекция „ПАМДТ“ Панчарево за снабдяване с данъчна оценка за имота

Моля да ми се предостави достатъчен срок за снабдяване с исканите удостоверения.

2. Моля да изискате по делото да бъдат приложени гр.д.8813/2007г., 47 състав (обезпечително) на СРС и гр.д.10394/2007г., 44 състав на СРС – целта на това искане е да се установи допустимостта на иска съобразно вече водените между ищците и първия ответник дела. Желаем да запознаем съда още с начина на водене на делото и пропуските, допуснати от процесуалния ни представител, с нарочните негови действия по шиканиране на процеса.
2. Моля да назначите съдебно-оценителна експертиза, по която вещо лице да установи, при съобразяване на неговите характеристики, каква е била действителната пазарна стойност към 05.04.2007г. на продадения поземлен имот №013411 с площ от 10 211 дка, находящ се в землището на яз. Искър, община Панчарево, местността Долни ливади, представляващ изоставени трайни насаждения Моля да се укаже на експерта да извърши справка в различни агенции за продажба на недвижими имоти, предлагащи сходни имоти, както и да направи снимки на имота, за да може съдът да се запознае с детайли с неговите особености.
3. Молим по делото да бъде призована като свидетел Р.С.Д. с ЕГН …., с адрес: гр. София, ул. „“ №, за да бъде разпитана за това свързвала ли е двамата ищци с трети лица за продажба на имотите им през 2006-2007г., с кого ги е свързала, какви са били цените за продажба на земите в района на имота, на каква цена са искали да продадат имотите си ищците, на каква цена е искала тя самата да продаде своя имот на яз. Искър тогава, защо не го е продала, познава ли някое от лицата – Е.С., Б.В. или А.Х.Н., те договаряли ли са с ищците, какво знае за сделката?
4. Молим по делото да бъде призован при режим на довеждане като свидетел А.М., който е оказал съдействие на ищците в деня на изповядване на сделката и има лични впечатления относно: срещите им с Е.С. и водените помежду им преговори, в деня на сделката – 05.04.2007г. върнали ли са се ищците и кога при нотариус З.Т. и с какво искане, какво са му заявили те в деня относно начина на сключване на сделката?
5. Молим Ви на основание чл. 176 от ГПК да се разпоредите да се яви лично в о.с.з. ответницата Р.С.К. и да отговори на въпросите:
5.1 Вярно ли е, че до деня на сделката като купувач пред нея и съпруга й се е представяло лицето Е.С.?
5.2 Вярно ли е, че в деня на сделката Е.С. ги запознава с Б.В, представян от него като банкер, който ще извърши плащане на сумата по договорената с Е.С. цена, с когото четиримата са стояли в джипа на Е.С. пред хотел „Шератон“ в гр. София повече от два часа преди сделката?
5.3 Вярно ли е, че Е.С. им е заявил, че ще ги чака отвън и не е влязъл в кантората?
5.4 Вярно ли е, че те – продавачите за първи път са видяли купувача А.Х.Н. в деня на сделката, пред нотариалната кантора и с него ги запознава Б.В., който го представя за действителния купувач?
5.5 Вярно ли е, че с купувача А.Х.Н не са договаряли лично никакви параметри по сделката?
5.6. Вярно ли е, че посочената в нотариалния акт продажна цена на всеки един от имотите не е действително договорената с Е.С. цена за тях? Каква е била действително договорената с Е.С. цена?
5.7 Вярно ли е, че при прочитане от нотариуса на нотариалния акт относно цената от 1750лв. за трита имота, тя е възразила, че това не е цената, на която те се продават и не такива са били уговорките с Е.С. за цената? Каква е била реакцията на продавачите, на нотариуса и на А.Х.Н?
5.8 Вярно ли е, че нотариус З.Т. при възражението на купувачите за цената по нотариалния акт е отговорил, че практиката по сделки с имоти е да се вписва по-ниска, близка до данъчната оценка, цена, а в действителност уговорките си остават, така както са направени между страните?
5.9 Вярно ли е, че след като са излезли от кооперацията на нотариуса, купувачът А.Х.Н. е побягнал?
5.10 Вярно ли е, че веднага са извикали свой познат да дойде на място и са отишли в кантората на нотариус З.Т. с искане да не се изпраща за вписване нотариалния акт, тъй като са били измамени? В колко часа е станало това (връщането им), какво им е заявил нотариусът?

ИСКАНЕ ЗА ВПИСВАНЕ
Молим да се разпоредите да ни се предостави заверен екземпляр от исковата молба за вписване на същата в Агенция по вписванията – София, Имотен регистър, на основание чл. 114 от ЗС.

ПРИЛОЖЕНИЕ:
1. Описаните доказателства,
2. Преписи от ИМ с доказателствата за ответниците
3. Препис от ИМ за вписване в Агенция по вписванията – 1бр.

Дата:…………………. С уважение:

Вашият коментар